预计今年全年成交额超过500 亿元人民币
投资者放眼二、三线城市 工业物流、冷冻链、数据中心受捧
• 广州及深圳成交额连续四年超过500 亿元人民币，预计今年全年可保持该水平，成交更扩阔至区内二线城市。
• 外资进一步加强大湾区投资，为华南地区的低资产配置，作地理策略性资产布局。
• 传统物业类型仍为交易主力，但随着大湾区内交通网络日趋完善，为新型物业提供发展优势，工业物流、冷冻链、数据中心亦渐获投资者青睐。
香港 - Media OutReach - 2021年8月12日 - 全球领先的房地产服务商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日发表2021上半年大湾区商业物业投资市场回顾及展望。近年大湾区发展迅速，交通网络日趋完善，带动产业转型，为区内物业投资带来新格局。除了深圳及广州以外，投资者亦将目光放至其他二线城市，投资项目亦日趋多元化，从传统的写字楼及商场，到工业物流、冷冻链及数据中心等新兴物业类型也纳入资产组合考虑。
数据源：戴德梁行
图一：近年大湾区商业物业投资成交金额
图二：内资及外资投资额比例
图三：近年大湾区各类商业物业类型成交金额占比
图四：2020至2021年大湾区仓储物流、数据中心成交案例
大湾区商业物业投资成交金额
自大湾区概念于2017年推出以来，瞬即引起自用买家、私人投资者及基金的关注，商业物业投资交投变得活跃，广州及深圳的成交额连续四年超过500亿元（人民币，下同），当中包括李宁、乔丹体育、深高速均在深圳置业作为总部，另广州则在TMT企业的带动下，亦令小型单栋物业得到自用买家的青睐。
2019年更是大湾区商业物业投资市场发展的分水岭，随着「粤港澳大湾区发展规划纲要」正式公布，其他城市的商业物业投资机遇亦开始浮现，令成交更扩阔至广深以外其他大湾区城市，金额亦由2019年的27亿元（占比4%），增至2020年34亿元（占比6%），今年上半年亦录得超过2亿元（占比1%）相关交成，预计今年全年大湾区交投会超过500亿元水平，证明投资者仍然保持一定热情。（图一）
大湾区投资者分布
至于市场资金来源方面，大湾区过去都以内资为主，占逾八成投资金额比例，但其实外资亦一直高度关注这个市场，该类买家占比逐年增加，特别是广州，由于宏观经济表现突出、消费能力强劲，加上市场可售核心位置优质综合商业组合稀缺，令广州成为外资的投资焦点。
戴德梁行中国资本市场执行董事苏暐婷女士表示：「自2018、2019年起，外资进一步加强大湾区投资部署，其投资额占比由过往的20%以下水平，跃升至今年的约25%（图二）。我们认为，这是因为外资向来在华南地区的资产配置较低，而大湾区作为国家重要战略地区，则为他们提供了黄金机遇，藉投资商业物业作地理策略性资产布局，故该类成交亦日趋增加，相信外资会继续在大湾区内不同城市寻找新的投资项目。」
大湾区商业物业投资类别
在大湾区强劲消费力的刺激下，商业成交频繁（图三）。于不同商业物业类别中，以广深地区的写字楼和商场等传统物业类型成交占比最大。由于商业物业的资产价格回调，许多自用买家、私人投资者频频收购物业作为总部，超大型交易的主要投资人仍以保险资金为主，如深圳更首次出现大型综合项目成交，由平安保险以66亿元向万科购入万科云城资产项目，预计今年深圳商业物业的成交宗数将创历年新高，总成交额恢复往年水平，平均成交规模下滑，每宗成交额约10 亿元，略低于往年水平。
至于广州由于核心位置优质写字楼较为稀缺，投资者放眼其他项目，例如商场。2021年上半年，该类交易占比大升至占整体商业物业成交额的三成以上，如领展于今年购入广州的太阳新天地，成交价为32.05亿元，自用型买家则频繁收购单栋写字楼物业。
此外，随着大湾区的公共交通网络日趋完善，不只大大缩短交通时间及距离，更带动产业转型，吸引人口流入，令二、三线的城市经济起飞，从而衍生新型商业物业投资项目——工业物流、冷冻链、数据中心等，这些项目均受到投资者的青睐，更接连录得成交（图四）。
戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿先生总结说：「大湾区的本地投资者及资金雄厚的房地产基金转趋活跃，开始密切留意市场上的投资机遇，令今年上半年的商业物业市场交投明显增加。随着区内更多交通及基建设施日趋完善，加上政策驱动，其他大湾区城市受到越来越多投资人关注，相信更多投资者会放眼深广以外的二线城市，投资项目亦会由传统的写字楼及商场，拓展至工业物流、冷冻链、数据中心，令区内的新型商业物业市场更为多元化。」
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图片说明：
相片一：戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿先生（左）及戴德梁行中国资本市场执行董事苏暐婷女士（右）。
相片二：戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿先生（左）及戴德梁行中国资本市场执行董事苏暐婷女士（右）。
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